Immobilier locatif : la rentabilité n’est pas le Graal !

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@fotolia_investissement_locatif

L’immobilier locatif est un moteur de développement de votre patrimoine, vous permettant de vous enrichir et/ou de générer des revenus immédiats ou futurs (compléments de retraite).

Les trois règles d’or pour réussir un investissement immobilier locatif ? « L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement » ont coutume de dire certains spécialistes. Une bonne adresse (commerces à proximité, quartier agréable, transports, etc.) assure la valorisation de votre logement sur le long terme. Elle amortit le choc d’un renversement éventuel du marché immobilier. Un emplacement de qualité vous permet de trouver rapidement un locataire et de louer à un bon prix. Au terme de l’opération, le logement se revend plus facilement et vous augmentez vos chances de générer une plus-value lors de la cession de votre bien.

3 questions avant de vous lancer

Quel est votre objectif d’investissement ? (1)
Vous ne choisirez pas un logement de la même façon si vous comptez le vendre à terme ou si vous prévoyez de le reprendre pour y habiter ou encore de le transmettre à vos enfants. Il faudra envisager les modalités de sortie de l’opération pour bien vivre votre investissement et éviter une requalification fiscale si vous optez pour un achat sous dispositif fiscal.

Quand devez-vous investir ?
Le plus tôt est encore le mieux ! Vous êtes à 15 ans de votre retraite, vous voulez développer votre patrimoine mais vous pensez que ce n’est pas le bon moment. Cinq ans plus tard, vous vous décidez à investir : pour atteindre le même objectif que celui fixé cinq ans plus tôt, vous devrez supporter un effort d’épargne plus lourd ou alors vous n’atteindrez pas cet objectif et aurez constitué un patrimoine à terme moins important. Les années perdues à hésiter vous coûteront cher ! À noter qu’en immobilier (vision à long terme), entrer sur un marché haussier n’empêche pas de développer votre patrimoine, surtout si vous utilisez le levier de crédit.

Comment financer votre acquisition ?
Le crédit reste la meilleure façon de financer votre investissement locatif. Il fait office de levier, en augmentant votre capacité d’investissement. Le loyer versé par le locataire vous permet de rembourser les échéances de crédit et réduit votre effort d’épargne. Les taux d’intérêt ont atteint des niveaux historiquement bas à l’été 2016. La courbe s’est récemment inversée et de nombreux spécialistes anticipent une probable remontée des taux d’intérêt. Dans cette incertitude, il est conseillé de profiter dès à présent des faibles taux d’intérêt (2).

À titre d’exemple, emprunter 100 000 € sur 20 ans (taux intérêt 1,80 %) donne une échéance de crédit de ± 500 € par mois. Si le taux d’intérêt augmente d’un point (2,80 %), l’échéance de remboursement sera alors de ± 545 € par mois.

Bon à savoir : les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers, ce qui optimise la fiscalité de votre investissement. Par ailleurs, le crédit immobilier est associé à une assurance décès invalidité (ADI), ce qui sécurise l’opération et protège vos proches.

De l’importance de la gestion de son parc immobilier
Malgré une vision à long terme liée à l’immobilier, il est impératif de mesurer l’intérêt de conserver certains biens immobiliers, en tenant compte du rendement qu’ils produisent par rapport à leur valeur actuelle.

Par exemple, un appartement acheté 160 000 € en 1998, avec un revenu annuel brut de 9 550 €, offre une rentabilité de 5,95 % par an. La valeur actuelle du bien est de 250 000 €. Cependant, en tenant compte des charges locatives (2 390 € par an) et de la fiscalité liée à ce revenu foncier (3 258 €, incluant le taux marginal d’imposition/TMI de 30 % et les prélèvements sociaux/PS de 15,5 %), le rendement net est de 1,60 % par an.

Avantages fiscaux : les dispositifs les plus avantageux
Déficit foncier : achat de logements vétustes dans l’ancien. Les travaux payés sont déductibles des revenus locatifs (revenus fonciers) mais aussi du revenu global dans une certaine limite, ce qui entraîne une économie d’impôt.
Pinel (acquisition avant le 31 décembre 2017)
> Acquisition d’un logement neuf ou ancien à réhabiliter, loué vide à usage d’habitation principale. Le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire bailleur toutes conditions étant remplies par ailleurs, sous réserve qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal.
> Réduction d’impôt de 12 à 21 % du prix de revient selon la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
> Conditions à respecter : investir dans les communes éligibles au dispositif, engagement de location, respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Cas pratique : vous voulez vous constituer un capital de ± 106 000 € dans 9 ans (4) ?
Deux placements s’offrent à vous :
Immobilier locatif Pinel de 200 000 € (prix de revient) financé avec un prêt amortissable sur 15 ans, taux fixe 1,40 % (+0,30 % ADI). Loyer net de charges 2,50 % par an. Fiscalité liée à ce revenu foncier (TMI 30 % + PS 15,50 %). Prix de cession du logement 191 000 € (5), capital restant dû sur le crédit dans 9 ans 85 068 €.
Contrat d’assurance-vie (6) avec des versements mensuels. Pour obtenir le même capital dans 9 ans, votre effort d’épargne mensuel sera de 880 € sur un contrat d’assurance-vie contre seulement 645 € sur un investissement Pinel.

Vous souhaitez être accompagné pour la sélection d’un investissement locatif ?
Vous voulez connaître le montant que vous pourriez emprunter pour réaliser une acquisition immobilière locative ? Vous vous interrogez sur l’intérêt de maintenir un bien locatif dans votre patrimoine ? Contactez Primonial, partenaire en gestion de patrimoine de l’ACMF au 01 44 21 75 16. Un conseiller est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans vos choix de gestion patrimoniale.

(1) Les solutions présentées ne sont pas limitatives et doivent être adaptées à votre profil de risque défini avec votre conseiller. (2) Un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez votre capacité de remboursement avec votre conseiller avant de vous engager. (3) Le non-respect des engagements locatifs entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. (4) Simulation non contractuelle. (5) Par hypothèse, aucune valorisation du bien immobilier. Le prix de cession est égal au prix d’acquisition diminué des frais retenus pour 4,5 %. (6) Par hypothèse, frais sur versement 3 %, rendement annuel net de frais de gestion 3,5 %, les performances passées ne préjugent pas des performances futures, supports d’investissement 50 % fonds euros et 50 % unités de compte, versements mensuels, capital atteint avant fiscalité liée au rachat.

PRIMONIAL : Société par actions simplifiée au capital de 173 680 euros. 484 304 696 RCS Paris. Société de conseil en gestion de patrimoine. NAF 6622Z. Conseiller en investissements financiers adhérant à l’ANACOFI-CIF sous le N° E001759, association agréée par l’Autorité des marchés financiers, intermédiaire en assurance inscrit en qualité de courtier et mandataire non exclusif en opérations de banque et en service de paiement inscrit à l’ORIAS sous le N° 07 023 148. Carte professionnelle « Transaction sur immeubles et fonds de commerce avec détention de fonds » N° CPI 7501 2016 000 013 748 délivrée par la CCI de Paris Île-de-France conférant le statut d’agent immobilier, garantie par Zurich Insurance PLC, 112 avenue de Wagram 75017 Paris. Responsabilité civile professionnelle et garantie financière N° 7400021119. Siège social : 15/19 avenue de Suffren 75007 Paris – Téléphone : 01 44 21 71 00 – Fax : 01 44 21 71 23. Adresse postale : 19 avenue de Suffren, CS 90 741, 75345 Paris Cedex 07.

 

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